Guest post: Phương án “vàng” để đôi bên cùng thắng

Hứa hẹn thu về hàng ngàn tỷ đồng

Trong phương án triển khai Dự án đường Vành đai 3, chạy qua TP.HCM, Long An, Bình Dương và Đồng Nai, tổng chiều dài khoảng 91,64 km, dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 5/2022, TP.HCM đã đề xuất khai thác quỹ đất dọc tuyến đường để đấu giá nhằm tạo vốn thực hiện dự án.

Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua 4 địa phương dự kiến là 41.589 tỷ đồng. Qua khảo sát, có 3.863 hộ bị ảnh hưởng giải phóng mặt bằng, trong đó 1.476 hộ phải bố trí tái định cư.

Tại TP.HCM, do tuyến đường Vành đai 3 chủ yếu đi qua các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, là 3 huyện còn quỹ đất nông nghiệp khá lớn, nên Thành phố có thể khai thác để bù vào chi phí làm đường. Kết quả khảo sát sơ bộ mới nhất cho thấy, quỹ đất ở những khu vực này có hơn 2.413 ha, trong đó đất do Nhà nước quản lý chiếm 514,9 ha và đất do người dân trực tiếp sử dụng là 1.898 ha. Quỹ đất nông nghiệp này sau khi thu hồi sẽ tổ chức đấu giá, dự kiến thu về khoảng 26.985 tỷ đồng.

Đây không phải là dự án đầu tiên mà TP.HCM đề xuất khai thác quỹ đất hai bên đường để bán đấu giá. Trên thực tế, TP.HCM đã từng áp dụng thành công mô hình thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá khi mở tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè) dài khoảng 7,5 km.

Tại thời điểm đó, UBND Thành phố đã quyết định thu hồi mỗi bên thêm 15 m làm quỹ đất dự trữ. Ngay khi có đất sạch, Thành phố đã mang đấu giá một phần cho Công ty Địa ốc Phú Long và Công ty Tài Nguyên, thu về 436 tỷ đồng. Phần đất còn lại khoảng 20 ha, Thành phố dùng để hoán đổi cho Công ty GS khi làm đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài và 15 ha dành để tái định cư tại chỗ.

Sau thành công từ tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, cũng đã có nhiều dự án được đề xuất áp dụng mô hình này như dự án mở rộng đường Nguyễn Văn Trỗi – Nam Kỳ Khởi Nghĩa, hoặc dự án tuyến metro số 2 đi dọc đường Cách Mạng Tháng Tám. Tuy nhiên, những đề xuất này đến nay vẫn còn nằm trên giấy, mô hình thành công từ mở đường Nguyễn Hữu Thọ vẫn chưa được triển khai thêm ở dự án phát triển hạ tầng nào.

Ủng hộ đề xuất thu hồi đất dọc tuyến đường Vành đai 3 để bán đấu giá, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, từ trước đến nay, Thành phố chỉ tập trung giải tỏa làm đường theo lộ giới mà không có quy hoạch hai bên. Việc này không chỉ khiến Nhà nước thất thu, mà còn làm xuất hiện các ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo.

Vá lỗ hổng trong đấu giá đất

Theo các chuyên gia, việc rà soát quỹ đất ở dự án đường Vành đai 3 để bán đấu giá là phương án tối ưu giải quyết bài toán thiếu vốn và cần được nhân rộng. Số tiền thu hồi sau khi bán đấu giá đất không những bù được chi phí làm đường, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, mà các doanh nghiệp địa ốc cũng tận dụng được nguồn quỹ đất tốt để phát triển dự án mới.

Tuy nhiên, sự việc có doanh nghiệp trúng đấu giá đất với mức giá cao không tưởng, nhưng sau đó bỏ cọc tại Thủ Thiêm đã bộc lộ những lỗ hổng trong quy chế đấu giá, khiến doanh nghiệp có nhu cầu thực sự không thể tiếp cận được các quỹ đất, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, Nhà nước không thể thu về số tiền như kỳ vọng. Do vậy, các chuyên gia cho rằng, cần sớm hoàn thiện pháp lý và cơ chế trong công tác tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, đánh giá về các cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị cần bổ sung quy định xử phạt nghiêm khắc trường hợp đặt giá cao để trúng đấu giá, rồi bỏ cọc. Mức phạt khoảng 10% giá trúng đấu giá, như thế mới đủ sức răn đe.

Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, HoREA đề nghị áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp.

Riêng với phương án thu hồi đất hai bên công trình để bán đấu giá, theo HoREA, rút kinh nghiệm từ các dự án trước đây, khi thực hiện thu hồi đất làm dự án cần phải bồi thường cho người dân thỏa đáng. Cụ thể, quy định hiện nay chỉ nêu: “bồi thường, tái định cư bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Tới đây, khi góp ý để sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở, HoREA sẽ đề nghị bỏ từ “bằng” và chỉ ghi: “việc bồi thường, tái định cư cho người dân phải tốt hơn nơi ở cũ”.